二零一零年十二月的上海，冷雨裹着雾，把恒基中心的玻璃幕墙浇得发亮。陈启棠坐在二十层的办公室里，指尖划过桌上的资产清单，纸页上“内地业务占比45%”的数字，被他用红笔圈了三道，像三道醒目的警示线。窗外是陆家嘴的霓虹，写字楼的灯光密密麻麻，像无数双盯着楼市的眼睛——最近半个月，助理每天汇报的内地房企拿地数据都在涨，松江有块地溢价率破了120%，朋友圈里全是同行晒的“新地块奠基”照片，热闹得像场永不散场的宴。
“老板，这是深圳长租房的最新报表，入住率92%，租金回款率100%。”助理推门进来，手里捧着个牛皮纸文件夹，里面夹着厚厚的单据，“还有您让整理的非核心资产清单，广州那两个临街商铺、杭州的写字楼公寓，都标红了，这几个项目的租金回报率不到3%，而且最近周边房价波动大。”
陈启棠接过文件夹，没先看报表，反而从公文包内侧口袋掏出个牛皮纸信封——里面是那张泛黄的字条，“启棠，我赌输了，房子没了，家也没了”的字迹，被岁月浸得发暗，边角却被摸得光滑。他把字条放在资产清单旁，两张纸一旧一新，一轻一重，像跨越时空的两个注脚。
“广州的商铺，下周就挂出去卖。”陈启棠的声音很轻，却没半点犹豫，指尖点在“广州商铺”那行字上，“杭州的公寓也一起，找外资基金接盘，价格比市场价低5%，只求快。”
“低5%？”助理愣了愣，“上周还有开发商想按市场价买，再等等说不定能卖更高……”
“不等了。”陈启棠打断他，拿起字条，指腹摩挲着纸面，“一九九七年香港金融危机前，我那朋友也是这么想的，‘再等等，还能涨’，结果等来了断供，等没了家。现在内地楼市跟当年多像，大家都在抢地，没人看负债率——你去查，那些拿地最凶的房企，负债率有几个没超70%？”
助理没再说话，低头把“降价5%”的备注写在清单上。办公室里静下来，只有窗外的雨声偶尔敲在玻璃上，“嗒嗒”响，像在数着什么。
“爸，您怎么把杭州的公寓卖了？”陈文博推门进来，手里攥着份拿地报告，脸上带着急劲儿，“我刚跟杭州的中介聊，那块地旁边要建地铁，明年房价至少涨15%，现在卖太亏了！”他刚从杭州回来，一路看到的都是“拿地即赚”的标语，心里早憋着股劲，想说服父亲趁势扩张。
陈启棠把资产清单推过去，“你看看这个。”他指了指标红的项目，“广州商铺上个月报价2000万，这个月已经有人压到1800万了；杭州公寓的租客，最近退租了三个，都是要去买新房的——大家都去炒房，谁还租公寓？”
“可我们是港资，资金比内地房企稳，为什么不趁他们缺钱的时候抄底？”陈文博翻开报告，指着其中一页，“杭州这块地，底价8000万，我们要是拿下，建高端住宅，两年就能回本！”
陈启棠没看报告，反而把那张字条递到儿子面前。陈文博的指尖碰到字条，纸页的脆感让他愣了愣——这张纸他从小看到大，却总觉得父亲太把“过去”当回事。“爸，这都多少年了？现在内地跟香港不一样，政策托底，不会像九七年那样……”
“政策能托多久？”陈启棠的声音沉下来，眼神里带着少见的严厉，“你忘了三个月前，我们抛售松江的两个商铺，当时你也说‘亏了’，结果现在呢？那两个商铺的价格跌了15%，接手的开发商已经开始降价甩卖了。”他起身走到窗边，指着外面的恒基中心，“你看这栋楼，我们买的时候是烂尾楼，装修花了8000万，租金定得比周边低1元，有人说我们傻，可你看现在，入住率95%，每个月的租金比任何拿地项目都稳。这就是运营类资产的好——它不跟楼市疯，只跟日子稳。”
陈文博张了张嘴，想反驳，却想起松江商铺的事——当时他确实觉得父亲太保守，可后来的行情印证了父亲的判断。他低头看着字条，突然注意到纸页背面，父亲用铅笔写了行小字：“九七年，恒生指数跌点，好友阿明跳楼，留妻女无依。”这行字他以前没见过，心里猛地一沉。
“内地业务，以后只留运营类资产。”陈启棠走回桌前，拿起红笔，在资产清单顶端写下“30%”，“恒基中心、深圳的长租房，再加上上海的两个社区商铺，就这些，剩下的全清掉。以后每个月，你亲自查一次负债率，只要超50%，立刻停项目。”
“50%？”陈文博惊讶地抬头，“内地房企哪个负债率不超60%？我们要是压这么低，会错过很多机会……”
“机会多，坑更多。”陈启棠从公文包里拿出份绩效考核表，递给助理，“把考核标准改了，内地团队的奖金，跟负债率挂钩——负债率超50%，奖金减半；超60%，全扣。再把这张字条复印，贴在每张考核表上，让他们每天都能看到。”
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