香港中环的恒基总部写字楼，落地窗外是维多利亚港的粼粼波光，万吨巨轮缓缓驶过，像极了陈启棠执掌恒基三十年来的沉稳步调。办公室里，紫檀木办公桌一尘不染，1997年那张泛黄的破产字条被装裱在水晶相框里，与全球资产分布地图隔桌相对，构成一种跨越时空的风险警示。
陈文博推门而入，手里攥着一份刚出炉的年度财报，脸上难掩笑意：“爸，伦敦金丝雀码头和悉尼情人港的资产年报出来了，去年租金收益合计2.03亿港币，年化收益率稳定在5.1%，比内地项目高出整整3个百分点。”他将财报放在桌上，指尖划过密密麻麻的数据，“尤其是伦敦的写字楼，入驻率始终保持98%，租户都是投行和律所，租金按时到账，从不用操心催缴。”
陈启棠正戴着老花镜，翻看香港本地的地产新闻，头也没抬地问：“内地那部分呢？上海写字楼的租金到账了吗？”
“早就到了，每月500万港币，一分不少。”陈文博补充道，“不过内地业务占比已经降到5%了，就剩这一个核心资产，每年贡献6000万租金，几乎是纯利润。反观我们去年卖掉的广州那两个写字楼，现在价格跌了8%，还好卖得及时。”
陈启棠放下报纸，摘下老花镜，目光落在墙上的资产分布地图上。地图上，香港、伦敦、悉尼的标记用金色标注，占据了绝大部分版图，而内地仅上海一个红点，像一颗被遗忘的棋子。他拿起桌上的放大镜，缓缓移到伦敦的位置：“稳，才是我们恒基的根。内地的钱看似好赚，实则如履薄冰，高杠杆、政策变动、库存积压，每一个都是致命的陷阱。”
他想起1997年那场金融风暴，朋友一夜之间破产跳楼，临终前留下的字条上，“贪多必失”四个字被泪水浸透，至今仍清晰可辨。正是这张字条，让他在后来的每一次市场狂热中都保持着清醒。“你看内地那些房企，负债率动辄80%以上，拿地王、加杠杆，把身家性命都押在政策红利上，”陈启棠指着财经版面上“远大地产资金链断裂”的新闻，“这已经是第三家爆雷的高杠杆房企了，他们赚的是快钱，赌的是运气，可房地产从来不是赌博，是细水长流的生意。”
陈文博点点头，想起几年前自己力主增持内地住宅项目，被父亲坚决否决的场景。当时他觉得父亲过于保守，错失了房价暴涨的红利，直到鑫源、宏图、远大等房企接连破产，他才真正理解“稳健”二字的重量。“现在回头看，还是您看得远。”他由衷地感慨，“去年我们减持内地非核心资产时，不少同行还嘲笑我们错失良机，可现在他们都在为去库存发愁，有的甚至要靠变卖资产续命。”
“嘲笑我们的人，终究会为自己的贪婪付出代价。”陈启棠站起身，走到资产地图前，指尖轻轻点在悉尼的位置，“我们在悉尼收购的情人港商业地产，虽然初期投入大，但地理位置优越，周边都是高端住宅区和旅游景区，租金每年都有稳步增长。这种稳定的现金流，比内地项目的短期暴利靠谱得多。”
他顿了顿，语气变得严肃：“做地产就像航海，狂风暴雨时，巨型邮轮或许能乘风破浪，但一旦触礁，就是万劫不复。我们恒基要做的不是邮轮，是灯塔，无论市场如何波动，都能稳稳矗立，照亮方向。”
陈文博翻开财报，指着其中一页说：“按照您的要求，我们把全球负债率控制在18%，自有资金占比高达75%，没有任何信托和小额贷负债。银行主动找上门，愿意给我们提供年化3%的低息贷款，问我们要不要扩大投资，但我按照您的规矩，婉拒了。”
“做得对。”陈启棠赞许地点头，“钱够用就好，没必要为了追求规模而背负债务。我们现在的资产结构，就算遇到全球金融风暴，也能安然无恙。”他走到水晶相框前，凝视着那张破产字条，“1997年的教训告诉我们，市场永远不缺赚钱的机会，但缺的是抵御风险的能力。离岸资产就像我们的安全网，把鸡蛋放在不同的篮子里，就算一个篮子掉了，还有其他的兜底。”
正说着，陈启棠的手机响了，是悉尼分公司的负责人打来的。他接起电话，用流利的英语交流了几句，挂电话时脸上露出欣慰的笑容：“悉尼的项目又签了一个长期租户，是一家跨国科技公司，租约五年，租金一次性预付了一年。你看，这就是稳健资产的魅力，不用靠炒作，自然有人认可。”
陈文博看着父亲从容不迫的样子，忽然想起上周参加的内地地产峰会。峰会上，开发商们争相炫耀自己的拿地规模和销售业绩，言辞间充满了对高杠杆的推崇，仿佛市场永远不会降温。“爸，上周我去参加内地的地产峰会，那些开发商都在说‘高杠杆才能赚大钱’，还说我们恒基太保守，错失了黄金时代。”
陈启棠闻言，淡淡一笑：“黄金时代？真正的黄金时代，是能够长久生存下去的时代。那些靠高杠杆堆砌起来的繁荣，就像沙滩上的城堡，潮水一退就会原形毕露。我们恒基能走到今天，靠的不是追逐风口，而是敬畏风险。”他拿起桌上的茶壶，给儿子倒了一杯茶，“你尝尝这陈年普洱，入口醇厚，回甘悠长。做企业就像泡茶，急不得，得慢慢熬，才能出味道。”
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