靖平三年九月初三，垂拱殿。
开封府尹林特跪在御前，额头抵着冰凉的金砖，声音发颤：“官家……汴京的房价，这三个月翻了一倍不止。东十字街一间临街铺面，去年还值八百贯，如今已叫价两千贯。民居更是……连城外草棚都有人抢。”
他呈上一摞厚厚的卷宗：“这是各厢坊正联名上书，请求朝廷管管房价。再涨下去，别说寻常百姓，就是中产之家也住不起了。”
赵佶接过卷宗，却未翻开，只问：“城中现有多少人？”
“去岁户部统计，汴京及附郭县共二十三万户，约一百一十万口。”林特顿了顿，“但自西域、南洋商路大开，涌入的商贾、工匠、脚夫、仆役……臣粗略估算，至少又增了十五万人。而且还在源源不断涌来。”
“一百二十五万人……”赵佶喃喃，“比靖平元年多了四成。”
李纲出列：“官家，此事臣也有奏。昨日西城一个三进的院子，竟拍出三万贯天价，买主是撒马尔罕来的大商人。臣担心，长此以往，汴京将成为富商巨贾之都，而穷苦百姓无立锥之地。”
赵鼎补充：“更麻烦的是坊巷拥挤。万胜门外原本是菜地，如今盖满了临时窝棚，污水横流，一旦走水，后果不堪设想。”
赵佶沉默片刻，忽然问工部尚书苏启明：“苏卿，若朕要扩建汴京，该如何扩？”
苏启明精神一振，他显然早有准备，立刻命人展开一幅巨大的汴京地图：“官家请看，现今汴京外城周长五十里，已不堪重负。臣以为，扩建当分三步。”
他指着地图：“第一步，外城城墙不再外扩，但城外十里内，规划为新城区。为何不扩城墙？因为——”他抬头看向赵佶，眼中闪着光，“大宋的疆土已扩至西域、东海，敌军的铁骑已不可能再冲到汴京城下，城墙，便成了束缚发展的囚笼。”
赵佶笑了：“知朕者，苏卿也。继续说。”
“第二步，新城规划要科学。”苏启明取出一卷图纸，“这是臣与格物院、将作监同僚，参照《周礼·考工记》并结合新式营造法，设计的新汴京规划图。”
图纸上，新城被划分为整齐的棋盘格。苏启明解说道：“新城以坊为基本单位，每坊三百亩，呈正方形。坊内道路呈井字形，宽三丈，可供四辆马车并行。坊中央设水井、公厕、消防水缸。每坊预计住五百户，约两千五百人。”
“第三步，也是最关键的一步地权置换。”苏启明看向林特，“林府尹，旧城那些杂乱无章的民宅，若按新城规划重建，至少能腾出三成空地。臣的意思是，旧城百姓若愿搬迁，可按原有宅基地面积，一比一置换新城带小院的二层楼房。”
林特一愣：“那……多出来的三成地？”
“归朝廷所有，统一规划建设，或为官署，或为商铺，或为学堂、医馆。卖出所得，用于补贴新城建设。”苏启明眼中闪过精光，“如此，朝廷不花一分钱，便能完成旧城改造；百姓免费得新房，居住条件大大改善；而多出的土地开发后，国库还能增收。”
殿中一片寂静。
李纲抚掌：“妙啊！这地权置换之法，可谓三赢！”
赵鼎却皱眉：“可旧城百姓祖宅多在繁华地段，让他们搬到新城……他们会愿意？”
“所以要有补偿。”苏启明早有对策，“第一，新房面积若小于旧宅，差额部分按市价补偿银钱。第二，旧城商户搬迁，可在新城优先挑选铺面，免三年租金。第三，最重要的是——”
他看向赵佶，赵佶会意，接话道：“朕会下旨，新城所有坊，皆设蒙学堂、医馆、巡铺。道路全铺水泥，设路灯，铺设水道。此外，新城预留大量绿地、寺观园林，朕要汴京百姓，住得比皇宫还舒坦！”
林特激动得声音发颤：“若……若真如此，百姓怕是要抢着搬迁！”
“但有一事。”赵佶正色，“新城建设，绝不可强征强拆。愿搬者搬，不愿搬者，旧宅可保留，但须按新规划自行改造，比如巷子要拓宽到一丈五，屋前要留排水沟。改造费用，朝廷补贴三成。”
他顿了顿，补充道：“另外，传朕旨意：自今日起，汴京所有土地交易，须经开封府审核。一人名下房产不得超过三处，商铺不得超过五间。违者，课以重税！”
李纲眼睛一亮：“官家这是要抑制土地兼并？”
“不止。”赵佶走到地图前，手指划过汴河，“朕要的汴京，不是富人的天堂，也不是穷人的地狱。朕要的，是一个让天下人都向往的——新汴京。”
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