“港英政府自1991年起大幅减少土地供应，导致1994年前后新增住宅供给不足，开发商囤地炒作加剧市场波动。”王宇一边说，一边把数据给到三位老先生。
从去年以后，写字楼空置率因制造业外迁而开始上升，商业地产需求降温，触发局部价格调整。
还有一个重要的原因就是今年大漂亮讲了好几次，有加息的预期，那么一旦美联储启动加息周期，那么不可否认的是全球资本回流大漂亮国，香东虽维持联系汇率，但资金成本上升间接抑制本地楼市投机。”
王宇说到这儿看着三位大佬，继续说道：“从1990年代初香江加速从制造业向金融和服务业转型，传统工业地产（如厂房、仓储）需求萎缩，写字楼和商业地产短期供应过剩。
怡和、太古英资财团，在年前就开始抛售香江物业，释放市场风险信号，部分投资者开始获利了结。”
“还有从去年以来房价涨幅趋缓，部分炒家因预期回报降低而退出市场，交易量从高位回落，形成价格回调压力。
再加上金融机构对房地产贷款风险警觉性提高，开始限制开发商杠杆比例，抑制新增投资。
所以下半年会出现周期性回调。例如，部分写字楼价格从高位回落30%-50%，商业地产需求因经济转型（制造业外迁）有所降温。”所以我判定会有一个调整。”
“这次调整会不会形成系统性崩盘，我们需要准备什么吗？”
“我认为不会，今年的调整我认为会集中在写字楼和工业地产，跌幅能在30%-50%之间，而住宅市场因投机资金支撑仍处于温和上涨通道，核心区豪宅价格会保持温和的攀升。
根据香江公开资料显示，现在居民房贷负担率约为80%，虽接近临界值，但尚能维持正常还款，如果居民家的月供占收入80%，甚至到了100%到110%的极端情况，市场绝对会崩盘。”
“还有就是头部房企（如新鸿基）通过转向高端住宅开发分散风险，银行对房地产贷款的风险敞口管理较为谨慎，未出现大规模坏账，而江南集团和江南基金所购的土地我们是自有资金，加上现在开发商和购房者的杠杆率低，金融系统抗压能力较强。”
“香江正从制造业转向金融和服务业，经济增长动力仍在，失业率较低，居民收入未受显着冲击。
虽然美联储加息虽影响全球资本流向，但香东联系汇率制度仍稳定，国际投资者对香东回归前的市场前景保持乐观，未出现大规模资金撤离。”
王宇从为什么会调整，到调整到多大程度，方向都讲了，三位大佬相互看了看，糖王哈哈笑了笑说道：“这钱如果不赚，我们就成了小宇嘴中的王八蛋了。”
“没没，您老可别开我玩笑了。”
江南基金的操作的我们就不管了，我们手里有不少写字楼，小宇你手里也有，准备出手吧。”
“对，我要说就是内地房地产市场，需要资金我先撤出来，别太集中了，到下半年再购入的时候，看我们的动作吧。”
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