卫国今天一身正装，花白头发梳得整整齐齐，气场很足。
在一群人中，他的年纪最大，反倒像是真正的老板。
叶风乐得如此，今天就坐看卫国的表演。
今天他们特地提前了半个小时到，就是为了好好观察一下这幢楼房。
“这幢楼周边全是低矮建筑，高楼层采光充足，朝向和窗户都很适合作为办公楼层。低楼层呢，周边全是建筑，挡住了视线，但是商场或网吧，本来就是全封闭的环境，对采光没有要求。”
卫国看到大楼的情况，给叶风介绍。
他显然对地产的兴趣很大，是下过功夫研究的。
如果不是叶风拉了他到广源饮品，他应该是先开一家建材厂，然后渐渐进入地产行业。
“还有这装修情况，直接决定我们装修的成本。最理想的状况其实是毛坯房，这样电路、空调、隔断都可以从零开始做，做符合自己公司风格的东西。
如果真是别人装修过的，不但业主报价要高得多，而且大部分装修都是已经有人用过，隔断什么的都得打掉，跟着墙壁地面什么的都得重做。”
“哦……原来是这样！”
叶风来了兴趣，这些事情他显然没想到。还以为毛坯房装修投入更大，更不合算呢。
“是的，叶总，其他的空调密度和功率、电梯，厕所、物业服务等，都要注意看，不过看情形，这幢楼是私人小公司开发的，显然后继资金没有跟上，这些公共服务的设施也就没做到位。”
卫国答道，“不过还有一个好处是，公摊的面积小，房屋使用率高，可以达到80%以上，房屋的性价比高。”
……
工欲善其事必先利其器！
叶风和卫国就着实际场地，好好的商量了怎么与楼房老板交谈。
对于楼层的优缺点做到了然于胸。
楼房老板王海英终于来了，张缨缦找了个茶馆包间，坐好就开始谈事。
叶风这边，王家兄弟像是保镖站在卫国后面一动不动，张缨缦像是女秘书，帮忙联系周旋，叶风像是卫国的子侄辈陪坐卫国身边。
卫国当仁不让，坐在上首位置。
他虽然花白头发，皮肤又黑，一副老农模样。
可是身着全套正装，显得精神抖擞，更像成功的农民企业家，一看就是财大气粗的大老板。
“来了呀，老弟！快坐下先喝茶！”
卫国自来熟地招呼王海英落坐。
王海英是个矮胖中年，戴了个黑框眼镜，眼睛里还布满血丝。
瞧着卫国那气势，而且人家谈个事情，带着这么多人来。
显然排场很大，不可小看。
“卫总，抱歉，实在抱歉！！”
王海英气势上就输了一头，不自觉在卫国面前恭敬起来。
卫国微笑，抿了一口茶水，张缨缦按既定策略，开始走流程。
“王总，我们的来意，您已经很清楚了，我们还有一些问题。”
“第一，楼房是否具有写字楼资质？”
楼房是否具有写字楼资质，意思就是，能不能做为公司正式注册或者搬迁的注册地址。鉴别很简单，只要楼房可以作为或者已经有人入住作为公寓，那这个楼就应该被pass。有写字楼资质的房子是商用或者办公用的。
王海英答：“这您放心，肯定有，我可以给您们看资质文件。”
“第二，有多长时间免租期？”
“我可以给你们三个月，不，四个月的租期！”王海英咬牙道。
房屋要装修，一般业主会给免租期。根据业主的小气程度，免租期长短不同。
显然，这幢楼是毛坯房，应该给长一点的。
“第三，承租时间，可以租多少年？”
“只要政策允许，当然多少年都可以。”
……
双方你来我往，在张缨缦搞不定的情况下，卫国只要发话说一声。
王海英就会退半步，达到妥协。
很快谈好租金情况，在双方都有意长期租房时候，按照年8%的比例递增。还有付款方式如按季付款还是按年付款、业主和承租人的责任，如租赁房屋有质量问题，责任到谁。
都进行了初步磋商。
一般情况下，商业楼租金是按照每天每平方米来报价和磋商的。比如，这幢商业楼的报价为“人民币0.5元平方米天”。
因为商业楼往往是一个大产证，每一个具体的租赁部位没有进行具体的产权分割，租户租赁的面积是可以与开发商进行协商的。
但是，这幢楼比较小，属于王海英这个合伙人公司开发的。
王海英就可以代表开发商，做出租金承诺，整幢楼按建筑面积5000平米计算，每年租金是91万元。
还有，商业楼的物业管理费，是除租金之外最重要的一项费用，因为一座商业楼的环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关。
各个物业管理公司的收费往往有高有低，还需要明确物业管理费所包含的具体服务内容。
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